土地面積測(cè)算中的問(wèn)題

日常工作中，土地管理各專業(yè)都要涉及土地面積。不同專業(yè)對(duì)土地面積精度有不同的要求。目前，國(guó)家還沒(méi)有一部?jī)?nèi)容全面、完整，能夠滿足各種精度要求的土地面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范。這既不利于保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益，也不利于土地管理水平的提高。

目前土地面積主要有以下幾個(gè)問(wèn)題：
1、土地面積測(cè)算沒(méi)有系統(tǒng)規(guī)程。土地面積計(jì)算依據(jù)的基礎(chǔ)資料有：航空遙感資料、地形圖、實(shí)測(cè)坐標(biāo)、實(shí)量邊長(zhǎng)等。土地面積測(cè)算方法有：按實(shí)測(cè)坐標(biāo)用解析法計(jì)算；按實(shí)量邊長(zhǎng)用幾何圖形法計(jì)算；從圖上量取所需的元素用坐標(biāo)解析法或幾何圖形法計(jì)算；用測(cè)畝儀、方格網(wǎng)或網(wǎng)點(diǎn)板、掃描儀直接在圖上量算。或者用面積測(cè)量?jī)x直接對(duì)土地面積進(jìn)進(jìn)行量算。依據(jù)的基礎(chǔ)資料和測(cè)算方法不同，獲取的土地面積精度不同。土地管理工作中，各種需求的土地面積，究竟依據(jù)什么基礎(chǔ)資料、用什么方法測(cè)算才科學(xué)合理，各種測(cè)算方法有什么精度要求？目前，尚沒(méi)有明確系統(tǒng)的規(guī)定。
2、現(xiàn)有規(guī)程不能滿足高精度土地面積測(cè)量的需要。目前，測(cè)算土地面積，對(duì)城鎮(zhèn)建成區(qū)主要依據(jù)原國(guó)家土地管理局1989年制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》；對(duì)新增建設(shè)用地主要依據(jù)國(guó)土資源部1996年制定的《建設(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界技術(shù)規(guī)程（試行）》。兩個(gè)規(guī)程存在以下問(wèn)題：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》允許用全解析法、部分解析法、以地形圖圖解法等測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)或界址邊長(zhǎng)。獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)或界址邊長(zhǎng)的方法不同，獲得的土地面積精度也不同。部分解析法、圖解法獲得的土地面積精度低，不能*用于資產(chǎn)計(jì)算。因宗地大小、形狀不同，界址點(diǎn)布設(shè)方式、觀測(cè)精度的不同，用實(shí)測(cè)坐標(biāo)計(jì)算的同一宗地的土地面積精度也不同。（2）界址點(diǎn)的點(diǎn)位精度不均衡。《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定，實(shí)測(cè)界址點(diǎn)相對(duì)附近圖根點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差，對(duì)城鎮(zhèn)街坊外圍及街坊內(nèi)部明顯的界址點(diǎn)為±5cm；對(duì)城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界址點(diǎn)為±7.5cm。普遍而言，在城鎮(zhèn)舊城區(qū)的界址點(diǎn)點(diǎn)位精度偏低，而這些地區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)較高，土地出讓對(duì)土地面積精度要求也高。（3）對(duì)觀測(cè)點(diǎn)的間距沒(méi)有規(guī)定。觀測(cè)點(diǎn)的間距對(duì)土地面積精度影響很大《。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》只要求在權(quán)屬界址線的變化點(diǎn)設(shè)觀測(cè)點(diǎn)，遇到大宗地或狹長(zhǎng)形宗地，實(shí)測(cè)的土地面積精度自然偏低。《建設(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界技術(shù)規(guī)程（試行）》要求相鄰界址點(diǎn)的間距不超過(guò)150m，這也只能基本滿足征用、劃撥、使用等用地對(duì)土地面積測(cè)量的精度要求；對(duì)土地面積精度要求比較高的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、拍賣等，就難以滿足了。（4）沒(méi)有檢核條件。兩個(gè)規(guī)程都只要求用極坐標(biāo)法一次觀測(cè)的界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算土地面積，測(cè)量粗差很難發(fā)現(xiàn)。對(duì)土地面積精度更沒(méi)有明確要求，既沒(méi)有相對(duì)值允許范圍，也沒(méi)有值允許范圍。
3、各地土地出讓用低精度土地面積。20世紀(jì)90年代初期，各地的土地登記面積大部分是用部分解析法、圖解法、求積儀法或方格網(wǎng)法求算的。用這些方法求得的土地面積精度低，有部分還存在粗差。但各地在土地出讓、拍賣中仍在使用這些土地登記發(fā)證面積，給國(guó)家和土地使用者帶來(lái)了損失。